La Corte di Cassazione ha affrontato la questione con l’ordinanza n. 9388 dello scorso 5 aprile 2023, richiamando un proprio precedente e riallacciandosi a quel filone della giurisprudenza di merito che ha interpretato in maniera severa il nuovo adempimento richiesto dall’art. 1135, comma 1, n. 4 C.C. post riforma del 2012, sanzionando appunto con la caducazione di effetti fin dall’origine la deliberazione che si sia limitata a disporre i lavori in condominio senza garantire preventivamente l’allocazione delle necessarie risorse finanziarie.

CONDOMINO, ATTENZIONE!

Senza il totale versamento preventivo delle quote la delibera è nulla. E i lavori non partiranno mai.
AMMINISTRATORE, ATTENZIONE!
La nullità della delibera ti impegna personalmente nei confronti dell’appaltatore.

I tempi minimi sono almeno di 45 gg tenendo presente che serve la certezza di mancata opposizione alla delibera assembleare. In genere possiamo considerare altri 30 gg. (se tutto va come deve).

No, non è possibile modificare in aumento le somme deliberate fino all’estinzione del finanziamento. Quindi, se si prevedono lavori maggiori, modifiche, ecc., è assolutamente consigliato aumentare subito la cifra richiesta con il supporto dei computi metrici previsionali.

Fare di più è possibile!

È possibile saldare, parzialmente o talmente, la propria quota in qualunque momento e senza oneri. Il Condomino avanzerà richiesta al Condominio che comunicherà la sua quota. Questa sarà restituita alla banca che rifarà un piano di ammortamento con la riduzione della quota capitale da restituire. Il Condomino vedrà ridurre o azzerare la propria quota in base al versato.

È possibile che alcuni condomini non aderiscano al finanziamento. Il finanziamento sarà erogato sulla quota parte dei restanti. Il verbale ne prenderà atto e il condomino verserà le somme dovute entro una certa data. È necessario sapere che se “troppi” condomini non aderiscono il prestito non potrà avere luogo.

In caso di morosità di un condomino, il Codice Civile sancisce un vincolo di solidarietà tra i condomini. Ciò significa che se uno di essi risulta moroso, il creditore potrà esigere il pagamento dagli altri anche se sono in regola con i versamenti. Il creditore può rivalersi però sugli altri condomini solo dopo aver agito (senza risultato e con “ragionevole sforzo”) verso il condomino moroso (cd. preventiva escussione). Attenzione: il vincolo di solidarietà permette al creditore di rivalersi anche nei confronti di un solo condomino (che sarà poi costretto a ripetere l’esecuzione sugli altri).

La differenza tra avere un debito con un’impresa o con la Banca è importante. Insomma, anche nella disavventura, molti vantaggi. Il finale sarà sempre lo stesso ma con minori disagi nel frattempo: pensate a cosa potrebbe significare un creditore (Impresa) che aspetta impaziente di essere pagato.

Ottenere denaro in prestito è sempre più difficile e costoso. Nel caso del Condominio invece, il fatto di essere una realtà costituita da diversi soggetti e di finalizzare la spesa al miglioramento (e quindi rivalutazione) dell’immobile consente un iter abbastanza veloce e lineare. Inoltre un finanziamento Condominiale non viene evidenziato in banca dati sul proprio nominativo: significa poter seguitare ad impegnare il proprio nominativo per acquisti rateizzati o mutui. Cosa impossibile se si attiva, ad esempio, un prestito personale.

Impegnare denaro in un’operazione espone a un doppio rischio: quello di impegnarlo male e perderlo e quello di veder sparire la cosa su cui si era investito.

Proteggere un investimento è sempre tra le prime cose da fare: farlo bene, con consapevolezza ed attenzione significa ridurre al minimo o azzerare i rischi e proteggere l’investimento.

La casa, in Italia, posseduta da oltre l’80% degli Italiani, è il primo investimento, sia per importo che per durata, delle famiglie.

Ogni investimento deve essere salvaguardato e protetto. Deve “rendere” qualcosa. Deve poter essere liquidabile in caso di necessità. Deve poter avere costi di gestione bassi.

Se la casa è il più grande investimento queste cose devo farle: riparare, aggiornare, ristrutturare, migliorare, proteggere, salvaguardare. Tutte azioni che servono allo scopo, che metterei in pratica per vede rivalutare il mio investimento e non rischiare di perderlo.

ATTENZIONE

Per correttezza è necessario ricordare che la Banca non è obbligata a finanziare. Ricordate quelle «solidarietà e mutualità» espresse quando parlavamo di condominio?
Bene. Ricordiamocene e queste domande avranno già la loro risposta.